Départ en EHPAD : quel est le délai de préavis d’une location et peut-il être réduit ?

La maladie d’Alzheimer de votre frère s’est subitement aggravée, et il vous faut trouver en urgence une place en EHPAD. Comme il est locataire de son logement, vous aimeriez savoir s’il est tenu de payer son loyer à partir du moment où il n’occupera plus l’appartement. Existe-t-il un préavis, et de combien est-il ? Type de bail, durée du préavis, possibilité de le réduire : cet article fait le point sur la question.

Quel est le délai de préavis pour quitter un logement ?

Hors situations particulières, les délais de préavis et les procédures de résiliation d’un bail sont bien encadrés par la loi.

Des délais standards

De manière générale, la durée du préavis pour quitter une location est bien définie dans la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

• Pour quitter un logement vide, le préavis est de 3 mois (article 15) ;
• Dans le cas d’un logement meublé, il est de 1 mois (article 25-8).

Préavis : quel point de départ ?

Un locataire peut donner à tout moment son préavis pour quitter définitivement le logement qu’il utilise comme résidence principale. Il doit, pour cela, donner son congé au bailleur par l’un de ces trois moyens : 

• Lettre recommandée avec accusé de réception,
• Acte de commissaire de justice (anciennement huissiers de justice),
• Remise en main propre contre émargement.

Le délai du préavis court à dater du jour où le propriétaire :

• Accuse réception de la demande de congé,
• Se voit signifier du dépôt du congé par le commissaire de justice,
• Signe le récépissé de remise en main propre de la demande.

Les obligations du locataire pendant le préavis

Pendant le préavis, le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges. 

Il peut être dispensé d’en payer une partie uniquement si le propriétaire signe un nouveau bail avec un autre locataire et que ce dernier habite le logement avant la fin du préavis.

Peut-on réduire le délai de préavis en cas de départ en EHPAD ?

Dans certains cas bien précis, il existe des possibilités de réduire le délai de préavis pour congé d’une location.

Cas de perte d’autonomie ou raisons de santé

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 réduit la durée du préavis à un mois pour un logement loué vide si son état de santé justifie un changement de domicile.

Cette situation couvre ainsi l’éventualité d’une entrée en EHPAD ou en établissement médicalisé.

Pour que la demande soit valide, la lettre de résiliation du bail doit être accompagnée d’un justificatif médical expliquant que la santé du locataire n’est plus compatible avec le maintien dans ce logement. Sans justificatif, le bailleur peut considérer que le délai reste de trois mois. 

Bon à savoir : une décision de la Cour de cassation autorise cette réduction du préavis à 1 mois pour un couple dont l’état de santé d’un seul conjoint remplit les conditions de santé.

Logement situé en zone tendue

Depuis la loi Alur de 2014, le préavis peut aussi être réduit à 1 mois si le logement se situe en zone tendue. Il s’agit d’une zone de plus de 50 000 habitants, dans laquelle le marché de l’immobilier est saturé. 

Dans ce cas, le locataire doit indiquer dans sa lettre de congé l’adresse du logement loué et le fait de bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois conformément à la loi N° 89-462, article 15, et au décret N° 2013-392. Pour vérifier que le logement se situe bien en zone tendue, le gouvernement a mis en ligne un simulateur de préavis.

Cas particuliers (logement social, situation urgente)

Certains cas particuliers permettent également un préavis réduit à un mois :

• L’attribution d’un logement social : dans ce cas, le locataire doit joindre le courrier reçu du bailleur social indiquant que le logement lui est accordé ;
• Le fait pour le locataire ou son enfant de subir des violences domestiques. Il doit alors joindre à la demande de congé l’ordonnance de protection à l’encontre du locataire, et la preuve que le parent violent fait l’objet d’une procédure judiciaire ;
• Les personnes bénéficiant du RSA ou de l’Allocation aux adultes handicapés, sous condition de fournir les justificatifs avec la lettre de congé.

Comment rédiger la lettre de résiliation du bail ?

La lettre de résiliation doit indiquer en en-tête :

• Le nom du propriétaire, particulier, entreprise ou organisme ;
• Le nom du locataire qui demande la résiliation du bail, ainsi que l’adresse du logement loué ;
• L’objet (« Notification de congé de logement ») ainsi que le statut du courrier (Lettre recommandée avec avis de réception).

Le corps du texte doit contenir explicitement la demande de quitter le logement.

Si la personne se trouve dans le cas où le préavis peut être réduit, par exemple pour l’entrée en EHPAD :

• La justification de la demande de congé (l’état de santé impose un changement de domicile) ;
• La référence aux textes de loi (Loi 89-462 du 6 juillet 1989, article 15, et décret 2013-392 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts), justifiant la réduction à un préavis de 1 mois ;
• La date prévue du déménagement.

À ce courrier doit être impérativement joint le justificatif médical.

S’il s’agit d’un autre cas de figure (zone tendue par exemple), la référence aux textes de la loi doit être explicite.

Comme vu plus haut, le délai court à compter de la réception du courrier par le propriétaire. Pour éviter tout litige, il est donc conseillé d’envoyer la lettre dès que la date de signature du contrat de séjour ou de l’admission en EHPAD est confirmée. 

Dans un contexte de départ en EHPAD, il peut être utile de joindre aussi un justificatif d’entrée en établissement. Cela ne remplace pas le certificat médical, mais cela renforce la cohérence du dossier. 

Quelles sont les obligations du locataire pendant le préavis ?

Même en cas de départ en EHPAD, le locataire reste tenu de certaines obligations jusqu’à la fin du préavis. 

• Il doit d’abord payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, jusqu’à son dernier jour inclus, sauf si le logement est reloué avant. 
• Il doit effectuer les petites réparations nécessaires qui n’auraient pas été réalisées pendant sa location : débouchage des trous dans le mur, changement de joints, remise en état des peintures si elles ont été altérées… Il doit également rendre un logement propre, bien nettoyé.
• Sa présence est requise pour l’état des lieux de sortie, qui sera établi entre lui et le bailleur. À l’issue de celui-ci, plusieurs cas peuvent se présenter :
  • L’état des lieux ne présente aucune différence entre l’entrée et la sortie. Le propriétaire rend alors son dépôt de garantie au locataire.
  • Des dégradations visibles n’ont pas été réparées, et le locataire doit les payer. Ce montant est souvent pris sur le dépôt de garantie. 
  • En cas de désaccord sur l’état du logement, un commissaire de justice peut être mandaté pour établir un constat contradictoire.
• Un relevé des compteurs d’énergie et d’eau est également effectué à ce moment : le locataire doit résilier ses contrats et aura à payer sa part encore impayée.
• Enfin, le locataire rend les clés du logement.

Que faire si le propriétaire refuse la réduction du préavis ?

Si le propriétaire refuse d’appliquer le préavis réduit alors que le dossier est complet, il faut d’abord lui rappeler le cadre légal, citation des articles de loi concernés et justificatifs à l’appui. Cette explication simple et argumentée suffit souvent. 

Si cela ne suffit pas, le locataire peut l’informer par courrier recommandé avec avis de réception que : 

• Malgré son avis contraire, il ne fera que le préavis réduit ;
• S’il continue de s’y opposer, il doit saisir la Commission de conciliation ou le Tribunal ;
• Le locataire veut obtenir un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie et la remise des clés avant la fin du préavis réduit.

Si le bailleur refuse de donner ce rendez-vous dans les délais, il faut mandater un commissaire de justice qui fera l’état des lieux avec le locataire et qui remettra lui-même les clés au bailleur. Cela doit s’effectuer une fois le bailleur prévenu auparavant par lettre recommandée avec avis de réception.

Le locataire ou sa famille peut solliciter une aide extérieure, par exemple auprès de l’ADIL ou d’une assistance juridique, en cas de litige.

FAQ

Le préavis est-il toujours de 3 mois ?

Non. Pour un logement vide, le préavis est en principe de 3 mois, mais peut être réduit à 1 mois dans plusieurs cas prévus par la loi. Pour un meublé, il est en principe de 1 mois.. 

Peut-on réduire le préavis pour entrer en EHPAD ?

Oui, si l’état de santé du locataire justifie ce changement de domicile et qu’un justificatif médical est joint au congé. 

Quels documents fournir au propriétaire ?

Il faut au minimum une lettre de résiliation du bail indiquant le congé. En cas de préavis réduit, il faut aussi fournir le justificatif du motif invoqué.

Le loyer est-il dû pendant le préavis réduit ?

Oui. Le loyer et les charges restent dus jusqu’à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire prend le logement avant cette date. 

Qui doit rédiger la lettre de résiliation ?

Le congé doit être donné par le locataire. Si la personne ne peut plus le faire seule, la lettre peut être rédigée et signée par la personne habilitée à agir pour elle, par exemple un représentant légal.