À l’entrée de votre beau-père en EHPAD, vous ne vous êtes pas tout de suite interrogé sur ce qu’allait devenir sa maison. Mais en faisant ses comptes pour préparer son budget et payer les factures de l’établissement, cette question est venue au premier plan. Que devient son ex-résidence principale ? Peut-il garder sa maison ? Vaut-il mieux la vendre ? Qu’est-ce que cela change pour les impôts ? Cet article répond à toutes vos questions et vous explique les stratégies envisageables.
Quand on entre en EHPAD : quel statut pour la résidence principale ?
Si une personne âgée s’installe durablement en EHPAD et que celui-ci devient sa résidence principale, que devient alors le logement qu’elle occupait auparavant ?
Qu’advient-il de la maison ou du logement ?
Le moment de l’entrée en EHPAD d’un senior ne coïncide pas avec le changement de statut de son ancien logement. Certaines conditions doivent être réunies pour que l’administration fiscale considère l’établissement comme résidence principale.
La question du statut juridique et fiscal
L’article 102 du Code civil définit la résidence principale comme le logement où la personne vit le plus souvent dans l’année. Un EHPAD peut donc devenir la résidence principale du résident s’il y vit de façon habituelle et majoritaire dans l’année.
Du point de vue fiscal, la définition est la même. Toutefois, l’administration des impôts ne prend en compte le changement de résidence principale qu’au premier janvier de l’année suivant le déménagement.
Les possibilités de mise en location ou en vente de l’ancien logement
Une fois l’entrée en établissement actée, quatre options se présentent pour l’ancien logement, si la personne âgée en était propriétaire :
- Conserver la maison vide: elle perdra son statut de résidence principale tout le temps de son inoccupation ;
- L’occuper à titre gratuit (par exemple par des membres de la famille) : elle sera alors considérée comme résidence principale de l’occupant.
- La mettre en location : il deviendra la résidence principale du locataire. Le propriétaire hébergé en EHPAD touchera le loyer qui, intégré dans sa déclaration, sera imposé.
- La vendre : le nouveau propriétaire pourra y établir sa résidence principale ou le proposer en location.
La vente et ses conséquences
La vente d’un bien immobilier peut générer des plus-values. La personne âgée emménageant en EHPAD peut choisir de vendre son ancien logement. Dans ce cas, il n’y aura pas imposition de la plus-value si :
- Le bien n’a pas été, pendant la période de mise en vente, ni donné en location, ni occupé gratuitement ;
- La cession du bien intervient dans un délai d’une année après le départ de la personne âgée.
- Cette période peut atteindre 2 ans si la personne n’était pas soumise à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et si son revenu fiscal de référence est inférieur à un montant fixé par l’article 1417 du Code général des impôts. Au-delà de ce délai, ou si le bien a été occupé, la plus-value sera imposée à 36,2 %.
La question de la taxe d’habitation
La taxe d’habitation sur les résidences principales a été entièrement supprimée en 2023. Elle continue à s’appliquer sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale.
En théorie, lorsque l’EHPAD devient, au sens fiscal, la résidence principale de la personne âgée, à savoir l’année suivant son emménagement, son ancien logement demeuré vacant pourrait être considéré comme une résidence secondaire.
Impacts sur la taxe foncière
Seule la taxe foncière reste à régler par les propriétaires d’un logement.
Calcul et obligations fiscales
La taxe foncière sur les propriétés bâties s’applique à tout propriétaire. Le résident d’EHPAD est tenu de payer la totalité de la taxe foncière sur son ancienne résidence principale s’il la conserve vide, occupée à titre gratuit ou en location.
Exonérations partielles ou totales
Dans certains cas, une personne âgée entrée en établissement peut être totalement exonérée de taxe d’habitation sur son ancien logement. Il faut pour cela qu’elle remplisse une des conditions suivantes :
- Être âgée de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition et avoir des revenus inférieurs à 29 670 € pour une part fiscale en 2026. Le logement doit rester vacant ou occupé à titre gratuit (pas de location) ;
- Recevoir l’ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées) ou l’ASI (allocation supplémentaire d’invalidité) ;
- Recevoir l’AAH (allocation aux adultes handicapés) et avoir des revenus inférieurs à un certain plafond.
Il est possible de bénéficier d’un dégrèvement de la taxe foncière de 100 €, dans les cas suivants :
- Avoir plus de 65 ans et moins de 75 ans ;
- Avoir des revenus inférieurs à 29 670 € pour une part fiscale ;
- Avoir la jouissance du logement (pas de location).
Conséquences fiscales de l’entrée en EHPAD
L’entrée en EHPAD modifie certains paramètres du statut fiscal du nouveau résident.
Déclaration d’impôts et revenus
La rédaction de la déclaration d’impôt réalisée l’année suivant l’entrée en EHPAD doit comporter de nouveaux éléments par rapport aux années précédentes. Il faut en particulier :
- Modifier l’adresse de résidence et indiquer celle de l’EHPAD ;
- Préciser le statut de l’ancien logement dont le résident est propriétaire ;
- Déclarer les éventuels revenus locatifs si l’ancien domicile a été mis en location ;
- Déclarer les éventuelles aides financières dont bénéficie le résident (APL, APA…) ;
- Déclarer les dépenses au titre de l’hébergement en EHPAD.
L’entrée en EHPAD ne modifie pas automatiquement le montant des impôts à payer, mais celui-ci peut évoluer.
LIRE AUSSI : Entrée en EHPAD : quels changements faut-il effectuer sur votre déclaration d’impôts ?
Exonérations et demi-parts
En dessous d’un certain montant de revenus, tout contribuable peut être exonéré de payer ses impôts. C’est le cas des résidents d’EHPAD aux revenus modestes.
Dans de rares cas, les personnes âgées de plus de 75 ans peuvent bénéficier d’une demi-part supplémentaire qui fait baisser le montant de leur impôt sur le revenu. Il s’agit :
- Des titulaires d’une carte d’anciens combattants ou d’une pension militaire d’invalidité ;
- Des veuves et veufs d’anciens combattants.
Déduction des frais d’hébergement
Une personne hébergée en établissement pour personnes dépendantes ou en unité de soins longue durée (USLD) peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 25 % sur les dépenses de dépendance et d’hébergement effectivement supportées, dans la limite de 10 000 € par personne hébergée, soit jusqu’à 2 500 € de réduction.
Par contre, les personnes âgées restant à domicile, ou hébergées dans une résidence senior ne sont pas éligibles à cette déduction.
Quelles sont les dépenses éligibles ?
Il s’agit des :
- Frais liés à la dépendance ;
- Frais d’hébergement,
- Après déduction des allocations (ASH) ou aides versées (APA, APL…).
En revanche, les dépenses purement médicales ou de soins ne sont pas intégrées dans le calcul.
Démarches pratiques
La déclaration d’impôt doit être anticipée. C’est le meilleur moyen pour ne pas passer à côté d’une réduction intéressante et de rester en règle avec l’administration fiscale.
Que déclarer et quand ?
L’année qui suit l’entrée dans l’établissement, la déclaration d’impôt doit nécessairement être révisée. Il faut en particulier :
- Mettre à jour l’adresse de la résidence principale ;
- Déclarer le changement de statut de l’ancien logement si le résident était propriétaire (vacant, loué, occupé à titre gratuit…) ;
- Ajouter les éventuelles aides financières (APA, APL…) ;
- Préciser les dépenses éligibles à une déduction fiscale dans les cases 7CD et 7CE de la déclaration de revenus ;
- Vérifier l’éventuel dégrèvement ou exonération de la taxe foncière.
Il est indispensable de conserver pendant au moins 3 ans après la déclaration les pièces justificatives suivantes :
- Toutes les factures d’EHPAD ;
- L’attestation annuelle remise par l’établissement ;
- Les justificatifs d’APA ou autres aides financières ;
- Les documents de vente ou de location si l’ancien bien immobilier a changé de statut.
Optimisation et conseils
Avant l’entrée de votre proche en EHPAD, veillez à préparer les documents et à mettre au clair sa situation fiscale. Vous aurez ainsi une vision plus nette du budget nécessaire pour payer l’établissement.
- Vous voulez vendre son logement ? Assurez-vous de conserver les promesses de vente et actes de vente, et de déclarer l’entièreté de la somme reçue. Calculez avant déclaration la plus-value éventuelle, ainsi que le montant qu’il faudra payer au fisc.
- Une location : déclarez correctement le montant total des loyers (dans les cases appropriées : location meublée ou non meublée).
- Estimez les éventuelles aides sociales auxquelles votre proche peut avoir accès et qu’il faudra déclarer.
Il peut être utile de consulter un conseiller fiscal qui vous orientera vers les meilleures décisions à prendre (conserver, vendre, louer…).
FAQ
Que devient la résidence principale lorsqu’un parent entre en EHPAD ?
S’il en est propriétaire, celle-ci peut être vendue, louée, occupée à titre gratuit par des membres de la famille ou rester vacante. La fiscalité dépendra de son statut.
Quels impacts sur la taxe foncière et la taxe d’habitation ?
La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée. La taxe foncière s’applique sur un logement laissé vacant, occupé à titre gratuit, ou en location.
Quelles exonérations fiscales sont possibles ?
Une personne âgée de plus de 75 ans peut, sous conditions de ressources, bénéficier d’une exonération de la taxe foncière sur son ancien logement principal, s’il demeure vacant ou occupé à titre gratuit.
Comment remplir correctement sa déclaration d’impôts ?
Il faut penser à mettre à jour l’adresse, la situation de l’ancien logement, et à déclarer les frais d’EHPAD dans les bonnes cases.
Quelle partie du loyer d’EHPAD peut être déduite ?
Il existe une réduction d’impôt sur les dépenses de dépendance et d’hébergement, dans la limite de 10 000 € de dépenses annuelles. Le coût des soins n’est pas inclus dans la base de calcul.
Qui peut bénéficier d’une demi-part supplémentaire après 75 ans ?
Anciens combattants, veuves et veufs d’anciens combattants, titulaires d’une pension d’invalidité.
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