Passer le cap des 75 ans implique souvent de repenser son quotidien, sa santé et parfois son lieu de vie. C’est aussi un âge où les charges peuvent peser davantage, surtout pour ceux qui ont des revenus modestes. Pour alléger les dépenses liées à la propriété immobilière, l’État a instauré une exonération de la taxe foncière pour les personnes âgées de plus de 75 ans. Voyons ensemble quelles sont les conditions d’éligibilité et les démarches à suivre, notamment pour les résidents d’EHPAD.

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Comment s’applique concrètement l’exonération de la taxe foncière en EHPAD ?

  • Les personnes de plus de 75 ans au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition peuvent obtenir une exonération totale de la taxe foncière sur leur résidence principale.
  • Les personnes âgées de 65 à 75 ans peuvent bénéficier d’un dégrèvement partiel de 100 € maximum.
  • Les résidents d’un EHPAD peuvent conserver cette exonération à condition que le logement ne soit pas occupé (mis en location, prêté ou habité par un tiers).
senior découvrant l'exonération de la taxe foncière en EHPAD

Exonération de la taxe foncière en EHPAD : qui peut en bénéficier ?

Voici en détail les conditions pour bénéficier de l’exonération de la taxe foncière après 75 ans en EHPAD.

Conditions d’âge

  • Avoir 75 ans révolus au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition.
    Par exemple : si vous fêtez vos 75 ans le 15 février 2025, vous ne serez éligible qu’à partir de l’année 2026.

Conditions de revenus

Pour pouvoir bénéficier de l’exonération de la taxe foncière, le revenu fiscal de référence (RFR) ne doit pas dépasser certains seuils en 2025 (sur la base des revenus 2024) :

  • 12 455 € pour une personne seule
  • 19 107 € pour un couple
  • 3 386 € par demi-part supplémentaire (personne à charge ou enfant)

Certaines personnes âgées ou en situation de handicap peuvent bénéficier de l’exonération de taxe foncière sans tenir compte des plafonds de revenus classiques, à condition de remplir l’une des situations suivantes :

  • Être bénéficiaire de l’Allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA).
  • Être titulaire de l’Allocation supplémentaire d’invalidité (ASI).
  • Être titulaire de l’Allocation aux adultes handicapés (AAH), sous réserve que leurs revenus restent inférieurs aux plafonds définis par la réglementation.

Conditions de résidence

Le logement doit répondre à certains critères concernant sa fonction et son occupation. 

  • Le bien doit être la résidence principale au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. 
  • Si le propriétaire réside en EHPAD, l’exonération peut quand même s’appliquer à l’ancien logement, à condition qu’il reste inoccupé et conservé à titre personnel.

Conditions de détention

L’exonération ne s’applique qu’aux personnes ayant un droit réel sur le logement. Cela signifie que seuls les propriétaires, usufruitiers ou détenteurs d’un droit réel peuvent en bénéficier. Les résidents ayant initialement un logement en location et qui vivent désormais en EHPAD ne peuvent pas bénéficier de cette exonération, mais peuvent avoir droit à d’autres aides fiscales, comme l’exonération de taxe d’habitation.

À noter : certaines aides fiscales ne sont pas cumulables. Par exemple, si vous bénéficiez déjà d’un dégrèvement et que vous êtes maintenant éligible à l’exonération pour les plus de 75 ans, vous ne pourrez pas cumuler les deux pour le même logement.

Taxe foncière : les cas particuliers pour les résidents d’EHPAD

Pour les personnes âgées résidant en EHPAD, certaines situations peuvent influencer le maintien de l’exonération de la taxe foncière :

  • Conjoint restant dans le logement : l’exonération peut être conservée si le conjoint respecte les critères d’âge et de revenus.
  • Logement mis en vente mais encore vide : l’exonération s’applique jusqu’à la date de vente effective.
  • Logement loué ou occupé par un tiers : la condition d’inoccupation n’est plus remplie, et l’exonération ne s’applique pas.

Le résident peut également revenir ponctuellement chez lui sans perdre le bénéfice de l’exonération, tant que le logement reste inoccupé.

En plus :

  • Si l’hébergement en EHPAD est temporaire, le logement reste considéré comme résidence principale et la taxe foncière demeure due.
  • Si l’hébergement en EHPAD devient permanent, le bien peut être exonéré à condition de respecter les critères d’inoccupation et de jouissance personnelle.
senior bénéficiant de l'exonération de la taxe foncière en EHPAD

Comment faire une demande d’exonération de la taxe foncière ?

Dans la majorité des cas, l’administration applique automatiquement l’exonération lorsque toutes les conditions sont remplies. Pour certaines situations particulières (EHPAD, indivision, succession), il est conseillé de faire une demande auprès du centre des finances publiques.

Les démarches à suivre

  • 1. Préparer les documents
    • Dernier avis d’imposition mentionnant le RFR
    • Carte d’invalidité ou attestation de réception de l’AAH, ASPA, ASI
    • Justificatif d’entrée en EHPAD ou établissement de soins longue durée
    • Attestation de non-occupation du logement
  • 2. Rédiger la demande
    • Identité complète
    • Adresse du bien concerné
    • Nature de la demande (exonération pour résident de plus de 75 ans en établissement)
  • 3. Envoyer la demande
    • Par courrier au centre des finances publiques
    • Directement au centre des finances publiques
    • Via votre espace personnel sur impots.gouv.fr

En cas de refus

  • Vérifiez que toutes les conditions sont respectées (âge, revenus, non-occupation).
  • Déposez un recours gracieux auprès du centre des impôts.
  • Vous pouvez également solliciter un plafonnement de la taxe foncière si elle dépasse 50 % de vos revenus (article 1391 B ter du CGI).

Si vous ou votre proche avez plus de 75 ans et vivez en EHPAD et que l’exonération de la taxe foncière vous est refusée, il existe des alternatives. Par exemple, vous pouvez vous tourner vers un crédit d’impôt, des aides sociales ou locales, ou encore demander un échelonnement du paiement de la taxe foncière.

Renseignez-vous auprès de votre centre des finances publiques ou de votre mairie pour connaître toutes les options disponibles.

FAQ

Je suis en EHPAD : puis-je conserver l’exonération de ma taxe foncière ?

Oui, à condition que votre logement ne soit pas occupé par un tiers (location, prêt ou habitation) et que vous remplissiez les critères d’âge et de revenus.

Mon conjoint reste dans notre logement pendant mon séjour en EHPAD : cela change-t-il l’exonération ?

L’exonération peut être maintenue si votre conjoint remplit lui aussi les conditions d’âge et de revenus.

Que se passe-t-il si mon logement est loué ou occupé par un tiers pendant que je suis en EHPAD ?

La condition d’inoccupation n’étant plus respectée, l’exonération ne s’applique pas dans ce cas.

Quelles démarches dois-je effectuer pour que l’exonération s’applique à mon ancien logement ?

Il faut préparer les documents justificatifs (RFR, attestation EHPAD, preuves de non-occupation), rédiger une demande précisant le bien et l’objet de la demande, et l’envoyer au centre des finances publiques ou via votre espace personnel sur impots.gouv.fr.