Guide 2026 des impôts après une entrée en EHPAD : gérez le logement, la taxe foncière et les démarches

Vous préparez l’entrée prochaine en EHPAD de votre père et vous vous interrogez sur les impôts que votre proche devra payer. Propriétaire de son logement, devra-t-il encore s’acquitter de la taxe foncière ? Quid de ses impôts sur le revenu ? Existe-t-il des aides fiscales ou des dégrèvements pour les résidents d’EHPAD ? Découvrez dans cet article les réponses à toutes vos questions.

EHPAD et résidence principale, que devient le logement ? 

En règle générale, l’EHPAD devient la résidence principale de la personne âgée qui y réside. 

1. Si le logement reste vide

Si le logement est inoccupé, il reste la propriété du senior, mais perd son statut de résidence principale. Fiscalement, il reste considéré comme résidence principale jusqu’au 31 décembre de l’année de son déménagement.

C’est l’EHPAD qui devient la résidence principale du senior, s’il y réside au moins 6 mois par an. 

2. Le cas du conjoint restant

Si la personne âgée est mariée ou pacsée, son partenaire va rester dans le logement dont elle est propriétaire.

• Soit le senior réside en EHPAD plus de six mois par an, et l’établissement devient sa nouvelle résidence principale. Le logement est la résidence principale du conjoint ;
• Soit le senior est hébergé occasionnellement en EHPAD — en général pas plus de 3 mois par an. Le domicile demeure la résidence principale du senior et de son conjoint.

LIRE AUSSI : Impôts et EHPAD : comment déclarer un parent en établissement, quels frais sont déductibles, quel impact pour le conjoint ?

3. Le cas de la location du bien

Si la maison est louée, elle perd son statut de résidence principale de la personne âgée à compter de la mise en location effective. L’EHPAD devient la nouvelle résidence principale du senior.

Impact fiscal global

La question du statut du logement de la personne âgée peut avoir un impact sensible sur sa fiscalité. Le choix entre laisser vide, louer ou vendre l’ancien logement a des conséquences directes sur le barème de l’impôt ou l’accès à certaines exonérations de taxes.

Taxe foncière après une entrée en EHPAD, faut-il continuer à payer ? 

L’entrée en EHPAD ne dispense pas le senior, propriétaire du logement au 1er janvier de l’année d’imposition, de s’acquitter de la taxe. 

Logement vide et possibilités d’exonération ou de dégrèvement

Si le logement reste inoccupé après l’entrée en EHPAD, cette situation peut ouvrir le droit à un dégrèvement ou une exonération de la taxe foncière sous certaines conditions.

Bon à savoir : La taxe d’habitation sur la résidence principale a été supprimée pour tous les usagers depuis le 1er janvier 2023. En revanche, elle reste due sur les résidences secondaires.

Exonération de taxe foncière en 2026

Il existe des cas d’exonération partielle ou totale de la taxe foncière pour le logement dont le résident d’EHPAD reste propriétaire.

Deux conditions principales sont nécessaires pour ne pas payer la taxe foncière :

• Une condition d’âge : il faut avoir plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition prise en compte ;
• Une condition de revenus : leur revenu fiscal de référence doit être inférieur à un seuil fixé par la loi de finances chaque année.

Les résidents en EHPAD bénéficiant de : 

• L’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA),
• Ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI),

Sont automatiquement exonérés de la taxe foncière.

Enfin, les seniors recevant l’allocation adultes handicapés (AAH) et sous conditions de ressources (voir tableau ci-dessus) peuvent également prétendre à une exonération.

Attention : les personnes exonérées de la taxe foncière doivent payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Dégrèvement de taxe foncière

Il est possible pour certains seniors âgés de 65 à 74 ans et respectant les plafonds de revenus de bénéficier d’un dégrèvement forfaitaire de 100 € sur la taxe foncière de leur ex-résidence principale.

Déduction fiscale des frais d’EHPAD, ce que vous pouvez déclarer 

L’entrée en EHPAD ouvre également la possibilité d’un avantage fiscal touchant l’impôt sur le revenu.

Le principe de la réduction d’impôt

Les résidents en EHPAD bénéficient, sans condition de ressources, d’une réduction d’impôt sur les frais d’hébergement et de dépendance réclamés par l’établissement.

Il s’agit bien d’une réduction d’impôt sur le revenu : les personnes dont les revenus ne justifient pas une imposition ne peuvent donc actuellement en profiter. Les frais éligibles 

Tous les frais liés au tarif hébergement et au tarif dépendance de l’EHPAD sont éligibles. Sont exclus les frais des soins médicaux.

Quel plafond de dépenses pour la réduction fiscale ?

L’ensemble des dépenses prises en compte pour la déduction fiscale ne doit pas dépasser 10 000 € par an. La réduction est de 25 % des dépenses déclarées, soit un maximum de 2 500 € par an.

Ce montant de dépenses est calculé une fois les aides sociales — APA, APL, ASH… — déduites. 

Comment déclarer les frais d’EHPAD ?

Il faut indiquer dans la déclaration d’impôt le montant des dépenses de dépendances et des frais d’hébergement, déduction faite du montant des aides reçues.

Ces frais sont reportés dans la partie « Réductions d’impôt — Crédits d’impôt » de la déclaration, dans la rubrique « Dépenses d’accueil dans un établissement pour personnes dépendantes ».

Les justificatifs doivent être conservés pendant 3 ans.

LIRE AUSSI : Entrée en EHPAD : quels changements faut-il effectuer sur votre déclaration d’impôts ?

Cas particuliers, location du bien, vente ou maintien du logement 

Après une entrée en EHPAD, la gestion de l’ancien logement de la personne âgée pose souvent question. Trois grandes options sont possibles : laisser le bien vide, le louer ou le vendre. 

1. Location du bien et fiscalité

Louer la maison génère des revenus pour le senior. Mais ceux-ci augmentent les ressources imposables. Ce choix a plusieurs conséquences financières :

• Le senior reste tenu de payer la taxe foncière ; 
• L’augmentation du revenu fiscal de référence augmente le montant de l’impôt ; 
• Cela peut contribuer à une diminution des aides sociales liées aux revenus (APA, APL, ASH).

2. La vente du logement et ses conséquences fiscales

La vente de l’ancien logement peut déclencher une plus-value immobilière. Pour bénéficier d’une exonération de la plus-value au titre de la résidence principale, la personne doit avoir occupé le logement jusqu’au moment de la vente. 

3. Maintien vide du logement

Garder la maison vide permet l’accès à une exonération de la taxe foncière ou à un dégrèvement sous conditions de revenu fiscal et d’âge, et après demande auprès du service des impôts.

Attention aux charges courantes (assurance, charges de copropriété pour un appartement, taxe d’enlèvement des ordures ménagères), qui restent dues même si le logement est inoccupé.

Admission en EHPAD et conséquences fiscales liées à l’âge 

L’âge d’entrée en EHPAD peut influencer sur l’accès à certains avantages fiscaux
: 

• À partir de 75 ans, il est possible d’être exonéré de la taxe foncière sous conditions de revenus ;
• Les personnes entrées en établissement entre 65 et 75 ans peuvent bénéficier d’un dégrèvement de 100 euros sur la taxe foncière, sous condition de ressources.  

Dans certains cas, une dérogation pour emménager en EHPAD avant 60 ans est possible, ce qui modifie la situation fiscale du foyer.

Anticiper en fonction de l’espérance de vie et de l’impact fiscal à long terme

L’entrée en EHPAD est souvent un changement durable, qui nécessite d’anticiper les conséquences fiscales sur plusieurs années pour éviter de mauvaises surprises.

Selon l’espérance de vie du senior en maison de retraite, certaines familles font le choix de vendre le logement pour sécuriser le financement de l’établissement à long terme. D’autres préfèrent conserver le bien pour le louer ou pour une future transmission patrimoniale.

Dans tous les cas :

• Réévaluez chaque année les ressources du résident en EHPAD, et l’évolution de la taxe foncière ;
• Vérifiez l’éligibilité à une exonération de la taxe foncière ou à un dégrèvement ;
• Ajustez votre stratégie (vente, location, conservation) selon l’évolution de la situation.

À quel âge entre-t-on en EHPAD et quel impact sur la fiscalité ? 

L’âge d’entrée en EHPAD se situe en moyenne, en France, autour de 85 ans.

Pour prendre des décisions éclairées, il est utile de considérer l’âge d’entrée, l’état de santé, l’évolution probable de la dépendance et l’impact fiscal sur le logement. Des calculs peuvent être réalisés pour déterminer les solutions les plus intéressantes : 

• Pour le bien-être de la personne âgée : standing de l’EHPAD, services complémentaires… ;
• Pour ses finances : devenir de sa résidence principale pour financer son hébergement ou ne pas ajouter de taxes ;
• Pour sa famille : maintien ou pas de la résidence principale dans le cercle familial ?

FAQ

Faut-il payer la taxe foncière après une entrée en EHPAD ?

Oui, la taxe foncière reste due par le propriétaire du logement, hébergé en EHPAD. Il existe dans certains cas des exonérations et des dégrèvements. 

Une maison reste-t-elle résidence principale en cas d’entrée en EHPAD ?

Oui, l’ancien logement peut rester résidence principale s’il n’est ni loué ni occupé par un tiers.

Peut-on bénéficier d’une exonération de taxe foncière en EHPAD ?

Oui, sous conditions d’âge et de revenu fiscal de référence.

Les frais d’EHPAD sont-ils déductibles des impôts ?

Une partie des frais d’hébergement et de dépendance ouvre droit à une réduction d’impôt dans la limite des plafonds en vigueur.

Que se passe-t-il fiscalement si le logement est loué ?

Les loyers sont imposables et peuvent faire perdre certains avantages fiscaux liés à la résidence principale.

Qui paie les impôts si la personne est en EHPAD ?

La personne âgée reste redevable de ses impôts sauf représentation par un proche ou un tuteur.